最近売りに出されている物件の２０％近くがショートセールまたは銀行所有物件となっており、そういった物件に関する問い合わせが増えています。
　
ではショートセールとはどういうものなのでしょうか？ショートセールのショートは「足りない」の意味のショートです。つまり売買価格が債務全額（モーゲージの残額、税金他の債務）とクロージングにかかる諸費用の合計を下回る不動産取引です。通常、売り手はフォークロージャー（差し押さえ）を避けるためにショートセールでの売却を選びます。買い手のオファー価格にまず売り手が合意し、諸経費を差し引いた残額が債権者の要求を満たす額である必要があります。債権者の認可なしにはショートセールは成立しません。成立しない場合はフォークロージャーとなります。難しい債権者の場合、成功率はそれほど良くありません。

以下にいくつかよくある質問を並べてみました。

近所のショートセール物件がずいぶん安く出ているのですが本当にあんな値段で売れてしまうのでしょうか？

ショートセール物件のリスト価格は言わば「客寄せ用」といえます。オファーがひとつでも入らなければショートセールのプロセスは始められませんのでより多くの人に見てもらいオファーを入れてもらうために破格値といえる価格でだされることがよくあります。ただしこのリスト価格で実際に売買が成立するか、というとそうとは限りません。債権者である銀行はそれぞれのガイドラインを持っておりそれに満たないとカウンターオファーを提出してきたり、認可せずに結局フォークロージャーとなってしまったりします。

ショートセールには時間がかかると聞きますがどれくらいかかるのですか？

一概にいえませんが、ラッキーな場合で２ヶ月弱（事前に売価について債権者の承認がとれていた場合）から場合によっては１年以上かかることもあるようです。債権者が２社（ローンが二つ）ということの方が圧倒的に多く、一つ目の銀行の承認をとってのち二つ目の銀行と交渉という手順になりますので長くかかります。

安く買えるのなら待っても良いと思いますがどのようなリスクがありますか？

オファーが売り手に受け入れられ、債権者(銀行)の承認を気長に待つ間に他のオファーが提出されて銀行がそちらを受け入れたりして待ちぼうけになる可能性（最近はオファーに的確な条件をつけることで待ちぼうけになる可能性を減らせる場合が多くなりましたが。）や、待っていても銀行の承認が結局おりずにフォークロージャーになってしまう可能性があります

修理するべき箇所があるようですが修理してもらえますか？

売り手にはまったく余剰資金が残っていない、という状況がショートセールの前提ですので現状のまま(AS IS) での購入が普通です。たとえ買い手側のローンをつける銀行がローンの条件として修理をすることを要求してきても買い手自身が修理費を出さなければ取引はまとまらない、という状況になります。銀行に価格調整を再交渉することも可能ですが困難が予想されます。修理箇所が検査時に発見され、買い手としてその費用を払いたくなければ検査期間中に取引をキャンセルすることで手付金は返却してもらえます。なお、ショートセールの場合は諸々の検査機関が開始するのは銀行の認可がおりてから、となります。

ではフォークロージャー（BANK-OWNED）物件の方はどうでしょうか？
市場に出ているフォークロージャー物件は銀行が通常の物件と同様にエージェントを通して市場に出しておりますので購入の手続きは通常の物件と同じです。大きな違いは持ち主である銀行にはディスクロージャーをする義務がないため買い手側がより丁寧に検査や調査をして不利な事項がないか確認する必要があります。またこちらも大抵現状のまま(AS IS)での購入となります。元の持ち主はローンの支払が滞る状況にあったわけなので家のメンテナンスがされておらずかなりいたんでいることが多いです。

また、差し押さえ物件の競売での購入についても質問を受けますが、競売で購入する場合は事前の家の検査なしに現金決済で購入するためリスクが非常に高くなります。事前調査に時間を費やせる投資家や玄人向きといえます。

契約上不明な点やリスクについては法の専門家などにご相談されることをお勧めします。